「横浜市って住みやすいって聞くけど、市街化調整区域ってどんな場所？」 横浜市への移住や土地活用を考えている方の中には、こんな疑問を持つ方もいるのではないでしょうか。 市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を防ぎ、自然環境を守るために設けられた区域です。 しかし、建築規制が厳しく、生活利便性が低いなど、いくつかの注意点も存在します。
市街化調整区域とは？
「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づいて指定される区域の一つで、都市の無秩序な拡大を抑制し、計画的な市街化を図ることを目的としています。都市計画法では、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」の二つに区分しています。
市街化区域
すでに市街地として開発されている区域や、今後10年程度で開発する予定の区域のこと。原則として、自由な開発行為が認められています。
市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域のこと。原則として、開発行為が制限されています。
市街化調整区域は、市街化区域とは異なり、原則として開発行為が制限されています。これは無秩序な市街化を抑制し、良好な自然環境や農地などを保全するためです。ただし、市街化調整区域内であっても一定の要件を満たせば住宅や店舗などの建築が認められる場合があります。
市街化調整区域の目的
市街化調整区域は、以下の目的で指定されます。
良好な自然環境の保全
市街化調整区域には森林や農地、水辺など、良好な自然環境を有する地域が多く含まれています。これらの自然環境を保全することで、生物多様性の確保や水資源の涵養など、様々な恩恵を将来にわたって享受することができます。
災害への備え
市街化調整区域には、洪水や土砂災害などの自然災害のリスクが高い地域も含まれています。これらの地域への市街化を抑制することで、災害による被害を軽減することができます。
市街化調整区域は、都市の将来像を見据え自然環境との調和を図りながら持続可能な都市開発を進めていく上で重要な役割を担っています。
横浜市における市街化調整区域の特徴
横浜市は神奈川県の東部に位置し、県庁所在地として発展してきた都市です。人口は約375万人と政令指定都市の中で最も多く18の区から構成されています。
横浜市は、都市部と農村部が混在する都市構造を持ち、市街化区域と市街化調整区域が指定されています。横浜市における市街化調整区域は、市内全域に広く分布していますが、特に以下の地域に多く見られます。
①青葉区
上記8区は横浜市の郊外に位置し、豊かな自然が残されていることが特徴です。
横浜市特有の規制
横浜市では、市街化調整区域における開発行為に対して、独自の厳しい規制を設けています。具体的には、以下のような規制があります。
開発許可制度の厳格化
横浜市では市街化調整区域内での開発行為を行う場合、原則として市の許可が必要となります。
許可基準は厳しく、自然環境や景観への影響、周辺住民の生活環境への影響などを総合的に判断し開発の可否が決定されます。
緑地保全の強化
横浜市は、市街化調整区域内における緑地の保全にも力を入れています。
・緑地保全条例：一定規模以上の開発を行う場合、緑地の保全や緑化を行うことが義務付けられています。
・市民緑地制度：市民や事業者が主体となって緑地を保全する制度です。市からの補助金制度も設けられています。
市街化調整区域のメリット
市街化調整区域には、さまざまな規制がある一方で多くのメリットが存在します。
豊かな自然環境
市街化調整区域は、都市開発が制限されているため、豊かな自然が残されていることが多いです。緑が多く、空気がきれいな点は大きなメリットと言えます。
比較的安い土地価格
市街化調整区域は、都市部に比べて土地価格が安い傾向にあります。そのため、広い土地を比較的安く手に入れることができます。
市街化調整区域のデメリット
市街化調整区域には、豊かな自然環境や安い土地価格など多くのメリットがある一方で、いくつかのデメリットも存在します。
建築規制が厳しい
市街化調整区域では、無秩序な開発を抑制し自然環境や田園風景を守るために、建築に関する厳しい規制が敷かれています。そのため、市街化区域と比べて住宅や店舗、工場などの建築に制限が多く、希望する建物が建てられないケースも少なくありません。
インフラ整備が遅れている場合がある
市街化調整区域は、市街化区域と比べて、道路、水道、電気、ガスなどのインフラ整備が遅れている場合があります。これは、市街化調整区域が住宅地としての開発を目的としていないため、インフラ整備の優先順位が低くなることがあるためです。
生活利便性が低い
市街化調整区域は、市街化区域と比べて、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、病院、学校などの生活利便施設が少ない傾向があります。これは、市街化調整区域の人口密度が低く、商業施設や公共施設の需要が少ないことが原因です。
まとめ
今回の記事では、横浜市の市街化調整区域についてご紹介しました。市街化調整区域は、都市の無秩序な拡大を抑え、自然環境や農地を保全するために設けられています。そのため、建築規制が厳しく、生活利便性が低いといったデメリットもありますが、豊かな自然環境や比較的安い土地価格といったメリットも存在します。
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